DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Impact des étiquettes énergétiques sur les prix immobiliers : mythe ou réalité ?

Si jusqu'ici le DPE permettait surtout de connaître les performances énergétiques d'un bien et les dépenses liées, il est désormais pleinement intégré au calcul de sa valeur patrimoniale. De plus en plus, cette fameuse valeur verte s'impose comme un critère clé du marché immobilier et un levier de transaction à prendre en compte... Et sans doute encore plus dans les mois à venir, le gouvernement ayant pris une série de mesures pour améliorer la fiabilité des DPE.

Le 19 mars dernier, Valérie Létard - ministre du Logement - a dévoilé un plan en dix mesures visant à sécuriser le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) dans un secteur où, selon elle « des pratiques frauduleuses entachent la crédibilité de ce dispositif pourtant essentiel. Face à cela, la tolérance zéro doit être de mise. » Depuis la création du DPE en 2006 - et même s'il est devenu opposable dans le cadre de la loi Climat et Résilience - sa fiabilité a souvent été remise en question : que penser de son mode de calcul ? Sur quelles mesures les diagnostiqueurs s'appuient-ils ? Existe-t-il des divergences d'appréciation d'un professionnel à l'autre ? Selon le Gouvernement, sur les 4 millions de DPE réalisés chaque année en France, 70 000 seraient frauduleux ou de complaisance (soit 1,7 %). Il y a donc urgence à restaurer la confiance des consommateurs vis-à-vis de cet outil clé des transactions immobilières, générant une valeur verte de plus en plus importante pour le logement. En décembre 2024, le bilan du Conseil Supérieur du Notariat indiquait en effet que l'impact de l'étiquette énergétique sur les prix avait progressé de 19 % en moyenne pour les appartements, et de 21 % pour les maisons.

Jusqu'à 28 % de différence

Dans le détail, l'impact du passage à une étiquette très économe (classes A et B) a progressé en particulier pour les maisons : la plus-value engendrée par une étiquette A ou B, par rapport à une maison similaire de classe D, variant selon les régions (de +6 % en grande couronne francilienne, à +18 % en Occitanie). La plus-value pour une étiquette de classe C est également plus importante, et ce quel que soit le type de bien. De même, pour le passage à une étiquette très énergivore (classes F et G), la moins-value continue de progresser et plus particulièrement pour les appartements. Concrètement, « le prix médian de vente des logements anciens est très lié à l'étiquette énergie : plus les logements sont économes, plus le prix médian augmente », indique le Conseil Supérieur du Notariat dans une étude parue en décembre 2024. Et si auparavant l'efficacité énergétique d'un bien impactait surtout le confort et les factures de ses occupants, elle est désormais également associée à sa valeur patrimoniale : l'étiquette énergétique peut faire varier la valeur d'un bien jusqu'à 28 %, soit plus de 1000 €/m² dans certaines zones ⁽¹⁾ .

De ce fait, le DPE constitue donc un important levier de négociation ; à la hausse pour les biens rénovés, ou à la baisse pour les biens les plus énergivores à rénover (ceux-ci décotant en moyenne de 10 % par an). Car si une rénovation d'ampleur coûte cher (55 540 € pour un logement individuel selon l'ANAH), elle permet de sortir une maison du statut de passoire thermique (F ou G) pour atterrir en classe D. Des travaux qui lui feraient prendre en moyenne 24 % de valeur, soit environ 10 % par étiquette gagnée, toujours selon le Conseil Supérieur du Notariat. Le DPE devient donc incontournable, certaines banques intégrant d'ailleurs désormais le DPE dans leurs critères d'octroi de prêts, influençant directement la capacité d'achat des ménages.

Contrôles renforcés

« C'est le thermomètre de la performance énergétique du logement et souvent le premier pas avant d'engager des travaux, affirme Valérie Létard. C'est surtout un outil d'information des particuliers pour mieux connaître le logement qu'ils achètent ou qu'ils louent. La transparence et l'exigence doivent être les maîtres-mots de son avenir. » Pour garantir la fiabilité du dispositif, le Gouvernement a donc décidé de mettre progressivement en place diverses mesures, à commencer par le renforcement du nombre d'audits des diagnostiqueurs - passant à 10 000 par an dès 2025, contre 3 000 en 2023 et 8 000 en 2024 - chacun devant être contrôlé au moins une fois par an. Les DPE seront par ailleurs préalablement passés au crible de l'IA et d'outils d'analyse statistique. La validation du diagnostic sera également conditionnée à une preuve de présence du diagnostiqueur sur site, avec la géolocalisation (mise en place en mars 2026).

En parallèle, les futurs professionnels devront prouver leurs compétences au travers d'une formation initiale post-bac spécifique. Un outil de vérification des certifications du diagnostiqueur sera en outre développé, un QR code permettant en outre aux propriétaires de s'assurer de la validité des compétences du professionnel (mise en place en juin 2025). Autre décision importante : une mission parlementaire est actuellement à l'œuvre pour étudier la mise en place d'un ordre des diagnostiqueurs immobiliers, sur le modèle des ordres des médecins ou des avocats.

Du côté des consommateurs, les propriétaires pourront vérifier l'authenticité d'un DPE avec un QR code renvoyant vers le site internet de l'Ademe. Enfin, l'affichage immédiat du résultat du DPE sera supprimé pour éviter toute influence du propriétaire sur l'évaluation (mise en place en décembre 2025).

⁽¹⁾ DPE, un plan ambitieux, ministère du Logement, mars 2025

Photo | Freepik

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